发布日期 2020-06-18

深圳房产中介抵制背后:“全民经纪人”为何冒险“走私单”?

原标题:深圳房产中介抵制背后:“全民经纪人”为何冒险“走私单”?

6月17日,五大深圳房产中介机构——中原、链家、Q房、乐有家和美联物业联合发布声明,坚决抵制“全民经纪人”营销模式。

所谓“全民经纪人”模式,是指不管身份是职业经纪人、老业主还是社会普通人,均可充当“房产经纪人”,通过向开发商提供客户信息,在房屋成交后赚取佣金。

从房企的角度来看,“全民经纪人”模式成本低,几乎是零门槛。而部分房企内场销售甚至与房产中介经纪形成心照不宣的“默契”——走私单,也就是绕过中介机构达成交易,佣金直接结账至个人手上。

这对于以佣金作为收入来源的房产中介来说,犹如一拳重击。五大房产中介的联合声明无疑透露着针对走私单行为的抗议。

但据新浪财经了解,房产经纪人通过走私单操作所得的佣金,实际上与中介机构分成的佣金相差无几,但个人却要面临罚款或被列入行业黑名单等诸多风险,何故还要为之?背后的行业诱因值得深究。

走私单的诱惑:结佣快半年,佣金相差无几

五大房产中介在联合声明中指出,“全民经纪人”的营销模式,导致了行业内各种违法违规以及走私单现象泛滥,因此将坚决不接受任何“全民经纪人”等模式的分销合作,并坚决打击公司经纪人个人以所谓“全民经纪人”营销模式的各种走私单行为。

显而易见,这份联合声明关乎的,还是房产中介机构的“奶酪”。

在传统的三级销售渠道代理模式之下,链家、中原、美联物业等房产中介机构会与开发商签署代理合同,这些房产中介旗下的个人经纪人再通过平台向开发商报备带客,成交后开发商会与房产中介按一定比例进行佣金分成。

而房产中介旗下经纪人走私单的行为,无异于是绕开中介平台,却拿着平台的资源和客户私下促成交易来“赚外快”,这样对于房产中介机构无疑是一记重拳。

根据深圳某家房产中介员工陈宇(化名)的介绍,房产中介从开发商处拿到佣金后,会再和中介销售人员按一定比例分成,一般是“五五开”,有些规模较大的中介占的佣金比例则会更多。

而对于陈宇这些职业经纪人来说,通过走私单到手的个人佣金,可能与公司分成后给到的相差不了多少,这是他们愿意铤而走险走私单的原因之一。而另一个更为重要的原因,则在于结佣周期的问题。

陈宇告诉新浪财经,开发商给房产中介的结算佣金的方案是多变的,有的开发商网签后会先给10-50%,有的网签即结佣,有的则会滞后半年至1年,但给到个人的佣金,大概7天至1个月就能到账。

“房产中介没有收到开发商佣金之前,是不可能垫佣给我们的,而有些开发商拖佣金的时间甚至比1年更长”,陈宇说。

根据新浪财经的了解,房企一般会根据楼盘位置、销售行情等因素,选择性地与房产中介达成联动合作。

某TOP10房企的华南区销售经理黄强(化名)对新浪财经表示,“位置好的项目,不需要做联动,购房者都会自己摸上门来。委托房产中介帮忙带客的话,一般是卖得不好的时候。中心区域的楼盘哪怕合作,时间一般也就1-2个月,而郊区楼盘往往会有长期合作”。

至于房企给到房产中介的佣金返点比例,则要看房企规模和楼盘位置。黄强称,如果是龙头房企或者市中心楼盘,佣金返点往往较低,大概是1个点,而如果是本地开发商或者郊区楼盘,那佣金就会比较高,返点区间在3至9个点左右。

声明无用?“全民经纪人”或将继续强化

实际上,对于房地产行业来说,“全民经纪人”的营销模式已不是新鲜事物。早在2014年,万科就曾因“全民经纪人”的营销模式遭到中介及代理行业的讨伐。

而因为肺炎疫情的影响,今年一季度,全国各地的销售中心与房产中介机构悉数关闭,房企为了推动新房销售复苏,纷纷着力推广线上卖房,继而又掀起了一波“全民营销”、“全民经纪人”的浪潮。

从开发商的角度看,楼市持续下行趋势之下,“全民经纪人”不失为一种低成本的营销渠道。而在某些没有和房产中介合作,但有做“全民经纪人”营销推广的楼盘里,走私单早已是开发商与房产中介经纪人心照不宣的行业潜规则。

黄强表示,“在开发商的立场,跟房产中介合作,给的佣金高,跟个人合作,给的佣金少。我们明明知道中介手上有客户,客户也是要来看房的,因此也就默许一些中介机构员工充当个人经纪人,将原本在公司里的客户介绍到楼盘”。

在黄强看来,哪怕房产中介联合发声抵制“全民经纪人”,但短期内“全民经纪人”模式并不会消失。但他也坦言,“全民营销真是会重伤中介”,“大家都知道全民营销,还有谁会跟中介买新房?除非中介返佣。”

王龙国律师与黄强持有相似的观点。他表示,如“全民经纪人”销售模式一直存在且大范围铺开,则将会改变现主要以房产中介机构代理销售为模式的销售格局。

地产行业分析师严跃进则认为,相关房企若是鼓励此类全民经纪人业务,其实也使得中介公司难以和全民经纪人竞争,而且很多房企营销部门也比较认可此类模式,当前房地产市场行情降温的大环境下,此类模式或会继续强化。

“后续对于‘全民经纪人’的模式,是否废除,或还需要探讨。但是不规范的业务撮合,尤其是违法违规的操作,自然是需要抵触的。如何构建更和睦的经纪生态业务,也是需要行业协会、中介机构、房企等积极参与和思考”,严跃进表示。

“房产中介机构的优势主要还是在二手房买卖,尤其是在一线城市”,黄强指出,二手房买卖的“技术”含量更高,一手新房则相对容易,“无非就是寻找客户,带客户去现场,买了就赚佣,不买就带下一个,不需要特别专业。”

“我们发表联合抵制声明,是为了引起全行业的重视,我们不排除视事态发展情况,进一步采取联合行动的可能”,五大中介机构在声明最后写道。

走私单背后风险:或面临罚款,被列入黑名单

联合声明指出,从相关法律法规而言,“全民经纪人”营销模式既不符合从事房地产经纪业务必须是专业房地产经纪人的要求,也不符合房地产经纪人必须在具有独立法人资格的经纪机构执业的规定。

作为本次联合声明代表方之一,深圳中原董事总经理郑叔伦指出,开发商启用经纪人个人承接房地产经纪业务,如果持有牌照的经纪人是在合法合规的房地产经纪公司任职,那就涉及开发商没有经过相关房地产经纪公司同意,私下引诱经纪人合作的情况。

“利用经纪公司的资源来成交,并且中间涉及金钱报酬,这样的走私单行为,会不会违反法律法规呢?会不会涉及行贿呢?这部分私下支付给私人的报酬,到底有没有交税,是否涉及偷税漏税?”郑叔伦直言。

针对走私单是否违反相关法律法规,律界从不同的角度给与了解释。北京市东元律师事务所合伙人李松律师认为,房产中介经纪人走私单行为违反了《房地产经纪管理办法》的相关规定。

根据《房地产经纪管理办法》第十四条,房地产经纪业务应当由房地产经纪机构统一承接,服务报酬由房地产经纪机构统一收取,分支机构应当以设立该分支机构的房地产经纪机构名义承揽业务。

新浪财经查询该《管理办法》发现,如若房地产经纪人员以个人名义承接房地产经纪业务和收取费用的,将由县级以上地方人民政府建设(房地产)主管部门责令限期改正,记入信用档案;对房地产经纪人员处以1万元罚款;对房地产经纪机构处以1万元以上3万元以下罚款。

另一方面,在上海申宜律师事务所合伙人王龙国律师看来,“全民经纪人”模式可能会导致偷逃税收现象严重,“因为个人从事经纪业务收取中介费如果不主动申报纳税,则可能导致税收流失。”

此外,从劳动法角度来看,王龙国律师还指出,走私单行为违反劳动法的规定,也可能违反劳动合同的约定和用人单位的规章制度。

“房地产经纪从业人员和房产中介机构之间一般是劳动关系,二者之间应该按照劳动法和劳动合同的约定,履行各自的权利和义务。如劳动者严重违反用人单位规章制度,给用人单位造成损害的,则应予赔偿用人单位的经济损失”,王龙国律师表示。

此外,深圳市房地产中介协会华洪接受媒体采访时也表示,对于经纪人走私单,协会是有相关行业自律规范予以禁止的,一旦经机构反馈,查实属实,将被记入不良信息记录,严重的甚至会吊销星级,甚至被列入行业黑名单。(新浪财经 徐苑蕾)

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