发布日期 2020-07-26

二手房限购了!速看突发东莞新政(附深度解读)

原标题:二手房限购了!速看突发东莞新政(附深度解读)

二手房限购了!速看突发东莞新政(附深度解读)

继7月2日东莞新房新政出台后,坊间纷纷传闻东莞即将出台二手房政策,在25日的零点,传闻中的另一只靴子终于落地。

新政要点

  • 购买二手房需1年社保!
  • 非本市户籍居民家庭在本市购买第一套商品住房的(新建商品住房或二手商品住房,下同),须提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上社会保险证明;购买第二套商品住房的,须提供购房之日起前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上社会保险证明。非本市户籍居民家庭在本市行政区域内拥有2套及以上商品住房的,暂停向其销售商品住房。
  • 限售2年改为3年!
  • 自本通知施行之日起,在本市行政区域内购买的商品住房(以网签时间为准,含新建商品住房和二手住房),须取得不动产权证满3年后方可交易转让。

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楼校长解读新政

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1二手房需1年以上社保

杀伤力:★★☆

楼校长点评:此前二手房不限购,无需社保,无需户籍。如今二手房与新房购买政策同步,都带上了需要1年社保的紧箍咒,对于炒房客来说,可以消停一会儿了。1年缴纳社保的时间,足够让市场冷静下来,房价也会相应稳定在一个合理区间。

对于很多想要购买二手房的深圳刚需客来说,虽然需要等待1年的时间,但是清退了不少炒房客后的楼市,无论是选择范围还是价格空间,都更有挑选的余地。

2限售3年

杀伤力:★★★

楼校长点评:购房者持有房产的期限就从2年上升到了3年,持有房产的成本增加了。炒房客如果手握数套房产,在无法快速变现的情况下,资金链将会遭遇一定危机,加杠杆炒房的人要小心了。

限售3年的政策进一步缩小了投资客炒作的空间,有利于抑制短期买卖的投机行为。未来市场的成交量将会出现收缩,投资客显然会更加谨慎,但这条政策对于刚需来说基本没什么影响。

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新政原文

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房价上涨超15% 新政必须出手

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今年上半年东莞的房价一直在上升:新房住宅均价达到22612元/㎡,同比上涨16.7%。其中15个镇区均价破2万,4个镇区价格突破3万;东莞二手房成交均价为 19640元/㎡,环比上涨13.5%,同比上涨21.7%。

无论新房还是二手房,同比去年的价格都上涨了15%以上!而成交量方面,6月东莞新房住宅网签7050套,创下历史新高。就在这样的成绩出来后不久,7月3日,东莞就出台了针对新房市场的新政。

政策要求新房销售限价,房价不能高于当地前3个月同类型均价的10%。同一项目分批销售的,价格不能超过上一个楼栋的5%。

也就是说当地均价2万的房子,你最多涨到2.2万就可以歇菜了。同一个项目,1号楼卖了2万,2号楼顶多卖2.1万。这样的涨幅并不突兀,在市场的可接受范围内。

其实这个政策并不新鲜,之前东莞一直就有类似的版本,只是在今年3月政府一下取消了这个限制。取消之后,楼市应声涨价,销量也眼瞅着就要水涨船高,政府立刻又把这条新政拿了出来。

而二手房市场方面,东莞一直是不限购只限贷限售。也就是说你如果全款买房,可以一口气在东莞买十几套二手房,更有钱的一人独揽整个东莞二手房市场都没问题。限售2年这个政策都是2017年4月才开始执行,在此之前除了限贷之外,东莞的二手房市场可以说是一个完全自由交易的地方。

为什么此前东莞二手房市场完全不限制呢?

答:没人买卖,二手房市场死气沉沉。

东莞往年新房供应量一直很大,每年供应面积基本都在500万平以上,2015年更是达到了845万平。如此大的供应量,即便有深圳人过去买房,那也只是热闹了临深片区的新房市场。

彼时的二手房由于户型设计过时,楼龄旧,小区配套不齐全等等缺陷,在崭新漂亮的新房面前毫无竞争力。且由于新房供应量大,价格多有优惠,二手房价格便宜20%也没有人买。楼校长记得2014年去凤岗看盘时,满街打街霸的新房销售,但是沿街一家二手房中介门店都没有。

既然都没有需求,又何必创造限制呢?

东莞二手房市场就这样一直游离于众人视线之外。当时的东莞市场是新房挺热闹,二手房静悄悄,买了新房就卖不掉这么一个模式。但大家也都相安无事,因为自住刚需客居多。

随着东莞各种利好政策的颁布,扩容传闻甚嚣尘上,深圳投资客开始把目光放在了东莞;深圳本土步入5万的房价,也将一大部分刚需逼向了东莞的临深片区。两方人马一相遇,东莞的二手房市场才开始真正有了动静。

对于政府来说,经过几年的发酵,二手房市场体量巨大,交易却并不是那么活跃,属于卖不动的范畴;另一边新房却卖得红红火火,这么畸形的市场,自然是摁住那个蹦跶的,鼓励那个沉默的。这就是近几年来东莞新房政策频发,二手房政策却鲜见的根本原因。

东莞二手房交易一直不活跃,为了盘活市场,所以二手房不限购,深圳人投资东莞只能选二手房。这次东莞新政堵住二手房“风口”,其用意是防止深圳资金的扩大化。如果资金从二手房波及到新房,形成了一条推高房价的攻守同盟阵线,那么这就违背了政府的本意,扼杀这个势头就是必然。

外界普遍认为,深圳人投资东莞和惠阳,是基于“扩容”预期,东莞新政显然已在封堵这一预期,但从侧面表明,“扩容”的可能性也是存在的。

深圳715新政限购加码,东莞也在今天跟上了步伐,深莞惠三城中只剩惠州尚未跟进。惠州目前并无限购政策,只在2018年5月出台了针对大亚湾区一次性购买3套以上需要暂缓网签的限制。除此之外,无需社保和户籍,没有新房和二手房的限制,在惠州所有房产都可以自由购买。

深圳和东莞的投资窗口都已关闭,惠州作为唯一敞开的窗口,又会不会迎来下一个春天呢?

楼校长预估:

如今面对房价的快速上涨,政府又祭出了二手房限购限售的大招,新房已经限价,一二手市场共同加码之下,东莞楼市很长一段时间都会保持情绪稳定了。

那么新房限价之后,东莞会不会像深圳一样出现一二手倒挂呢?因为目前东莞新房价格普遍高于二手房价格15%左右,新房还有10%的调价空间,出现深圳的打新潮几率并不高。

这个阶段适不适合买房呢?东莞对深圳客户一直友好,如果你有实际的需求,该买就买;如果你是投资大鳄,一口气打算拿下一栋楼,楼校长只能劝你:长老,暂且收了神通吧。

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