发布日期 2020-07-26

中国房地产周期逻辑不变未来房价上涨不会结束

原标题:中国房地产周期逻辑不变未来房价上涨不会结束

不能以简单的人均住房面积,就荒谬的下结论称“中国房地产进入新周期、房价单边上涨历史已经结束、全民炒房周期已经结束、房地产作为最好投资的时代已经结束”。记忆中,这个所谓的经济学家从来没有一次准确的判断过中国房地产、房价、调控政策,没想到居然天天在自媒体自夸自嗨。真正的经济学家都是潜心搞学术、搞研究,发表出来的文章、观点, 是经得起推敲,经得起市场的检验。

很佩服某经济学家以过去的思维,以简单的的人均住房面积就判断出,什么“中国房地产进入新周期、房价单边上涨历史已经结束、全民炒房周期已经结束、房地产作为最好投资的时代已经结束“。笔者认为,不管有没有疫情,至少在中国这样的市场经济体制、制度与房地产制度、土地供应制度、金融制度、税收制度、财政制度、住房制度之下,房地产周期不变、房价单边上涨没有结束、全民炒房周期没有结束、房地产作为最好投资的时代没有结束。

反观中国房地产的现状,市场基本面没有任何的改变,政策周期没有改变,房价上涨没有改变,买房是最好的投资没有改变,全民投资房产没有改变。千万不要以为,以简单的人均住房面积多几个点,或者是人口出生率下降些,或者是所谓的高空置率,就简单的批判中国房地产已经不行了。只要中国房地产周期逻辑不变,未来100年房价还是要上涨,房地产依然是支柱产业、基础产业、先锋产业、主导产业,最好的投资时代、全民炒房周期不变。

为什么不看现在的房地产市场依然是政策市,政策周期,即使是公司的门卫、市场的卖菜阿姨都知道,政策一紧一松就是一个短周期,房价短期调整,长期上涨。为什么不看全国房价重新进入上涨通道,一线城市上涨完又轮到二三线城市了,上半年全国、70城房价都反弹了。为什么不看看上市企业、中小企业、还有人办理假结婚假离婚,都是投资房产,公司买房的金额几万亿元。为什么不看家庭资产最主要的资产,还是房子,不是别的,看看银行,房子有多少。

目前中国房地产的主要矛盾,不在于日益增长的人口,在于商品住房土地、商品住房供不应求,不在于总量短缺,在于资源分配、供应不均衡。其一,配套全、质量好的住房总量短缺时代,没有结束,现在又进入区域短缺时代。简单讲,房地产市场当前主要矛盾不仅是不均衡,结构性,也存在短期短缺的总量问题。不仅大量的房屋拆迁,还有大量的房屋还需要改造,保障住房屋任务完成还需要时间才能完成,棚改全部完成也一样,竣工到入住还需要时间。而新建商品住房,满足不了住房需求。

其二,不是错误的城镇化战略,是错误的非市场化决定资源配置,导致大小城市之间的资源分配不平衡。城镇化的策略是正确的,关键是土地供应、资源分配,没有按照市场,来决定分配,没有按照人口、户口来进配资。其三,商品房与保障房的错配,双轨制到住房多元的住房制度缺乏,保障住房的缺位。其四,房子的半市场化与土地的垄断化,导致供求不平衡,地价高企。其五,行政干预价格,导致高端物业市场供求不平,一二手价格倒挂。其六,错误的调控政策一直存在于住宅市场,导致与商品地产市场供需关系不平衡。

2020年中国房价逻辑与房地产规律三个不变,其一,不管有没有疫情,中国房地产周期没变,政策决定市场周期。政策平稳,总量平稳,增速放缓。其二,房地产作为最好投资的时代没有经结束,存款、股票、期货、债券、基金、信托、保险、黄金、古董字画,无法代替房产成为家庭主要资产。其三,货币+信贷放水+政策放松+人才+户籍改革红利之下,全国672个城市,其中大多数城市房价,没有下跌的先例。即使部分城市房价短期波动,上涨永远是主题。

重蹈覆辙的中国楼市政策逻辑回来了,好时压,坏时松。1998年至2018年,已经出现了六轮,一放一紧、一紧一松、又松又紧、紧中有松。左一国八条,右一个国十条,还是房价上涨,过去20年中国房地产调控最失败的历史教训。2020年7月,新一轮房地产收紧周期又来了。一周之内到22日,杭州、东莞、宁波、郑州、大连、乌鲁木齐、深圳、长春纷纷收紧楼市调控。其背后是地价、房价疯涨,抢房抢地,调控一收紧,想必能够让楼市稍微降温。

最让人悲剧的不是调控收紧,是出台的政策不是要增加土地供应、商品房子供应,是抑制需求端、价格端的行为。最难过的还是货币供应管不住、土地收入管不住、房地产的税收管不住。这就是带有特色的中国房地产市场,即政策市,涨时压,跌时救。过去20年,笔者一直强调,决定房价上涨的关键因素,是政策。总有研究国外房地产的经济学家不懂国情、市场实际情况讲,房价看人口、看土地供应、看金融,却忘记了半计划半市场的房地产不吃这套。

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