发布日期 2021-10-20

戴家视角:空置率重回20%以下深圳甲级写字楼市场活跃度不减txm

原标题:戴家视角:空置率重回20%以下深圳甲级写字楼市场活跃度不减

深圳,2021年10月15日——房地产服务商戴德梁行发布2021年第三季度深圳写字楼及零售市场快讯,研究显示:

甲级写字楼空置率回落至20%以下,租赁需求西移趋势明显

后续供应不减,写字楼整体租金水平预计保持平稳

宝安优质购物中心租金稳步上升,铺位紧俏带动空置率连续4个季度下降

都市文旅有望为深圳商业市场带来更多发展机遇

甲级写字楼空置率回落至20%以下,租赁需求西移趋势明显

深圳甲级写字楼市场需求仍延续相对活跃态势,TMT、金融业和专业服务继续有积极表现。第三季度全市吸纳量达19.94万平方米,从过去三年来看处于单季度指标高位。年内三个季度的累计吸纳量也达到62.8万平方米,已是去年年度吸纳量的1.56倍,预计全年的吸纳量有望接近2017年创下的历史最高水平。持续活跃的需浙江世宝股份有限公司求带动下,全市空置率亦随之下降3.02个百分点至 19.25%,时隔两年重回20% 以下。而由于前期写字楼租金持续下行令办公租赁成本较高点大幅降低,刺激企业办公需求释放,平均租金于上季度止跌企稳,本季度继续环比二季度微升至每月每平方米 211.69 元。

从区域来看,租赁需求西移的趋势较为明显。以前海片区为例,在政府产业导向及租金补贴的刺激下,高品质物业不断吸引扩租、换租及新布局深圳的企业进驻,吸纳量持续高居各片区之首,其中扩张需求强烈的科技类企业是其主力客群,部分业主采取筛选客户资质或调高租金报价策略。三季度前海空置率较年初下降约20个百分点,带动南山区甲级写字楼整体空置率下降12.7个百分点至 21.1% 。结合行业来看,科技类企业为当前深圳办公需求当中的关键支撑,华为、高通、京东等科技企业均有租赁动作,而前海、科技园、后海则是科技企业寻租最为活跃的区域。

后续供应不减,写字楼整体租金水平预计保持平稳

结合可见供应的项目计划,未来5年内有望入市的供应量或高达601万平方米。戴德梁行华南区研究部董事张晓端认为,由于后续在途供应量不减,深圳写字楼市场压力尚存。随着新兴板块新项目陆续入市、成熟板块年末租赁业绩指标压力增大,业主端仍会采用相对积极的策略,整体租金水平将保持平稳状态。

而从需求端来看,作为深圳写字楼市场主力客群的金融类企业需求表现平稳,在三季度租赁去化中支撑力度略降至21.6%,仍将是需求端的主要组成;而考虑到过去一年来表现突出的专业服务业由于多数规模相对较大的实力企业在前阶段物业需求已基本落定,后续活跃度预计将相对回落;随着近期围绕教育的相关政策陆续发布,线上教育与游戏类企业对于扩张与置换物业表现出谨慎态度。此外,在“碳达峰、碳中和”政策引导下,清洁能源类企业也有望呈现扩张趋势。

租金稳步上升,宝安优质购物中心铺位紧俏带动空置率连续4个季度下降

第三季度,深圳优质购物中心存量上升至5,651,329平方米。品牌对区域标杆项目的入驻意愿较高,使得商场取得良好的开业率的同时,吸纳了大批亮眼的区域首店入驻,对传统区域的消费升级具有重要意义。在核心商圈内,受部分商场大面积调整、改造的影响,南山、福田空置率环比二季度分别上升3.1个百分点和1.6个百分点,全市优质购物中心空置率整体微升0.8个百分点至6.9%。

自7月初宝安解封以来,居民对外出消费的需求反弹迅猛,各大购物中心集中式消费的现象突出,尤其是与地铁无缝衔接的商场更是人声鼎沸、人流涌动。炎炎夏日下,昼伏夜出的生活方式令夜经济活力十足。宝安优质购物中心最优层平均租金持续攀升,较2020年末上涨13.0%,涨幅高出全市平均约7.57个百分点。在本季无新增供应的情况下,品牌入驻持续填充空置店铺,宝安整体空置率已连续4个季度下滑至2.1%,远低于全市整体空置率4.83个百分点。

本季度电竞业态开店活跃,集手办零售与主题游戏体验于一体的全国首家QQfamily旗舰店于深圳欢乐海岸开业;主机游戏线下体验店任天堂、集合店玩刻等品牌在购物中心的布局为游戏发烧友提供了选择。作为社交聚集地,轻餐饮业态的扩张步履不停,Tim Hortons深圳首店在欢乐港湾正式开张,同时与腾讯电竞合作的华南首家Tims咖啡主题店亦已开业。除此以外,室内动物园、天台农场等互动体验式业态成为亲子活动热门选项,既满足了猎奇心理,也增加了人流,间接带动商场消费。

都市文旅有望为深圳商业市场带来更多发展机遇

展望四季度,深圳料将迎来26.5万平方米的优质供应,包括万象前海等典型项目。优质商业项目将作为商务、生活配套进一步推动区域发展更加完善。此外,全球最大乐高乐园度假区已于大鹏开工,预计将于2024年面世;而沙头角口岸将打造10万平方米的免税购物中心,都市文旅有望聚集更广范围的客群,为深圳的商业市场带来更多发展机遇。

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关于戴德梁行

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